不動産投資のページ
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資産運用としての不動産投資
不動産投資のメリットは、価格の安定性、分配金の安定性、そして「見える投資」であることです。金融商品と実物不動産をあわせ持つことでポートフォリオはより万全なものとなります。
不動産の投資対象としては、商業ビル、オフィスビルなどもありますが、1億円に満たない資金であれば中古マンションがもっとも無難です。
以下は、投資用に中古マンションを購入することを前提としてご案内します。
さて、不動産投資で大事なことは、「最高の物件を探す執念」と「管理実態を見抜くこと」です。このいずれにも深い経験が必要ですので、適切なアウトソーシング（業務委託）が賢明です。
最高の物件を探す執念
首都圏には毎日400戸の中古マンションが売りに出て、決まるのは4分の1。新築の完成在庫なら4,000戸以上もあります。首都圏は完全な買い手市場。
しかし、何万の選択肢があろうともベストな選択は一つしかありません。投資収益性がもっとも高い物件を選びたい！そんなオンリーワンの物件選びを私がお手伝いします。
管理実態を見抜く鋭い眼
物件の品質には先天的なもの（立地、構造、施工）と後天的なもの（環境、管理組合の財政、管理）があります。
もっとも見えにくいのが管理組合の財政です。後で後悔しないために、契約前の物件調査が徹底的にサポートします。
投資実例の紹介
2006年に2室のマンションをクライアントに買ってもらいました。そして、2010年に売却しました。
購入金額（PV)：2,200万円
受取家賃（NOI)：毎月20万円
売却価格（FV)：2,930万円
この投資の収益率（IRR)は、14％でした！
なぜ、こんなうまい投資ができたのでしょうか？
- 購入時には入居者付きだった
（なぜか日本では入居者付き物件が嫌われます） - 保有期間中にJRの新駅ができた（ラッキー！）
- 売却時に空室にして思い切ったリフォームを敢行した
上手に売りぬける戦略
冒頭で首都圏の中古マンションは買い手市場と申し上げました。それは買う時にはぜいたくな選択ができるが、売る時には苦労する！ということを示唆しています。ですから、不動産投資の出口戦略が絶対に必要なのです。
中古マンションでの投資の定番は、「住んでいる人」から買って「住みたい人」に売るというパターンです。なぜなら物件をもっとも高く買ってくれるのは投資家ではなく「住みたい人」だからです。
マンション投資の失敗は、出口戦略がないこと、あるいは出口で投資家しか買わないようなマンション（ワンルーム）を持つことにあります。
出口が必要！といってもピンと来ない人には、「2016～19年に日本の地価の最後のピークが来る」と申し上げれば分かりやすいでしょうか？
そうです。ずうっと持っていては物件価格が下がり続けるサイクルに入ってしまうから、適切な時期に売りぬける戦略が初めから必要なのです。
